Mietrecht – Worauf ist beim Abschluss eines Mietvertrages zu achten?

Worauf sollten Sie als Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages achten?

Alles richtig zu machen ist für Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages oft gar nicht so einfach. Sicherlich gibt es Mustermietverträge, die eine Orientierungshilfe darstellen und wesentliche Fallstricke vermeiden sollen. Blindes Vertrauen auf einen Mustermietvertrag kann sich im Nachhinein jedoch als fataler Fehler herausstellen. Umso wichtiger ist es mir, Sie nachfolgend auf die Essentials aus Vermietersicht aufmerksam machen.

1. Mietvertragsparteien eindeutig bezeichnen

Achten Sie darauf, dass die Mietvertragsparteien eindeutig bezeichnet sind. Sofern an ein Ehepaar vermietet werden soll, empfiehlt es sich, beide Ehepartner als Mieter in den Mietvertrag aufzunehmen. Auf diese Weise werden beide Ehepartner Vertragspartner und haften als Gesamtschuldner (§ 421 BGB) für sämtliche Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Hier gilt wiedermal der altbewährte Grundsatz: „Doppelt hält besser.“

2. Übergabeprotokoll anfertigen und unterzeichnen lassen

Lassen Sie das Übergabeprotokoll vom Mieter unterzeichnen, nachdem dieser die Räume im Rahmen der Wohnungsübergabe besichtigt hat. Hat der Mieter ein Übergabeprotokoll unterzeichnet, das detailliert die einzelnen Mängel aufführt, schließt dies ein späteres Mietminderungsrecht wegen dieser Mängel grundsätzlich aus (§ 536b BGB). Etwas anderes gilt nur, wenn Mieter und Vermieter davon ausgegangen sind, dass die Mängel noch durch den Vermieter behoben werden sollen, oder ein Mangel durch den Vermieter arglistig verschwiegen worden ist. In jedem Fall ist es ratsam einen Dritten zur Wohnungsübergabe mitzunehmen, so dass dieser in einem etwaigen streitigen Verfahren als Zeuge gehört werden kann.

3. Mietkaution vereinbaren

Vereinbaren Sie eine Mietkaution! Die Mietkaution sichert neben den Ansprüchen des Vermieters, die während der Mietzeit entstehen auch Ansprüche, die erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig werden. So sind z.B. Nachzahlungen auf die noch abzurechnenden Nebenkosten vom Sicherungszweck der Mietkaution umfasst. Zu berücksichtigen ist, dass die Mietkaution gemäß § 551 Abs. 1 BGB drei Monatsmieten nicht übersteigen darf, wobei die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht mit eingerechnet werden dürfen.

Der Mieter ist per Gesetz berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen. Nach Rückgabe der Mietsache kann der Mieter die Rückzahlung der Kaution verlangen. Der Anspruch wird jedoch erst fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gibt es keine allgemeingültige Abrechnungsfrist, ihre Länge sei vielmehr anhand des Einzelfalls zu bestimmen. Als Richtwert empfehle ich sechs Monate als absolute Obergrenze.

4. Mietgegenstand eindeutig bezeichnen

Denken Sie daran den Mietgegenstand eindeutig zu bezeichnen! Ich empfehle Abstellraum, Gartenanteil, Einbauküche, oder sonstige Einbauten nicht als Teil des Mietgegenstandes mitzuvermieten, sondern dem Mieter Gebrauchsrechte hieran unentgeltlich einzuräumen. Vermieten Sie zum Beispiel einen Einbauherd als Teil der Küche mit, ist dieser Teil des Mietgegenstandes. Als Vermieter schulden Sie dann z.B. die Funktionstüchtigkeit des Herdes (§535 Abs. 1 S. 2 BGB). Derlei Erhaltungspflichten treffen Sie bei bloßer unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung nicht.

5. Keine Pauschale hinsichtlich Betriebs- und Nebenkosten

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter keine monatliche Pauschale, mit der sämtliche Betriebs-und Nebenkosten abgegolten sind. Zwar erspart die Pauschale dem Vermieter die genaue und oftmals lästige Betriebskostenabrechnung. Da der Mieter die Kalkulation der Pauschale des Vermieters nicht kennt und der Vermieter diese grundsätzlich nicht offenzulegen braucht, sind Streitigkeiten über die vom Vermieter einkalkulierten Betriebskostenarten oder über eine kostenorientierte Bewirtschaftung durch den Vermieter ausgeschlossen.

Differenzen treten aber spätestens dann auf, wenn die Pauschale die Betriebskosten nicht mehr deckt und sich die Frage ergibt, ob und in welcher Weise diese erhöht werden kann. Diese Streitigkeiten und Unsicherheit zu Lasten des Vermieters lassen sich elegant umschiffen, indem eine transparente Nebenkostenabrechnung erfolgt. Im Übrigen sind Pauschalen grundsätzlich unzulässig (§ 3 HeizkVO) und nur in bestimmten Ausnahmefällen (§ 11 HeizkVO) möglich.

6. Schönheitsreparaturen regeln

Die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört zu den originären Pflichten des Vermieters. Sie ist Teil seiner umfassenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Jedoch besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen – solange dieser hierdurch nicht unangemessen benachteiligt wird (§ 307 BGB). Dabei sind freilich gesetzliche Vorgaben und die dazu umfangreich ergangene Rechtsprechung genauestens zu beachten. Eine wirksame Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklausel ist sehr komplex und der Teufel steckt – wie so oft – im Detail. Gerade deshalb ist auf eine korrekte Formulierung zu achten, da ansonsten die gesamte Klausel unwirksam ist und die gesetzliche Regelung Anwendung findet. D. h. bei einer fehlerhaft gefassten Schönheitsreparaturklausel tragen Sie als Vermieter die Kosten etwaiger Schönheitsreparaturen vollumfänglich.